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차연신의 부동산탐정 | 부동산의 의문을 사실로 풀다

안녕하세요
부동산탐정 차연신 입니다.
오늘은 재건축 아파트를 매수할때 위험요소 체크방식을 설명할까 합니다.
재건축 아파트를 매수하는 이유 중 하나는 새 아파트를 배정받을 수 있다는 기대 때문입니다.
그런데 40억원을 주고 아파트를 매수했는데도 조합원 지위를 인정받지 못한다면 어떻게 될까요? 재건축 아파트의 소유권을 취득하는 것과 조합원 지위를 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
오늘은 조합원 지위 승계의 법적 기준과 조사 방법, 문제 발생 시 실전 해결방법까지 살펴보겠습니다.

01. 사건의 시작｜40억원 재건축 아파트

A씨는 서울의 한 재건축 아파트를 40억원에 매수하려고 합니다.
매도인은 15년 이상 소유한 아파트이므로 조합원 지위 승계에 문제가 없다고 설명했습니다.
그러나 확인해 보니 해당 단지는 이미 조합설립인가를 받은 투기과열지구 내 재건축사업이었습니다.
더욱이 매도인은 다른 주택을 보유하고 있었고, 해당 아파트에서 실제 거주한 기간도 짧았습니다.
이런 경우 소유기간이 15년이라고 해서 조합원 지위를 당연히 승계이용 가능한 것은 아닙니다.

02. 조합원 지위 승계의 법적 기준

「도시 및 주거환경정비법」 제39조에 따르면 투기과열지구 내 재건축사업은 원칙적으로 조합설립인가 이후 취득한 사람의 조합원 자격을 제한합니다.
다만 법정 예외에 해당하면 승계가 가능합니다.
대표적인 예외요건은 다음과 같습니다.
매도인이 1세대 1주택자일 것 해당 주택을 10년 이상 소유할 것 해당 주택의 거주기간이 5년 이상일 것

이 요건을 모두 충족 해야 장기보유·거주에 따른 예외를 적용할 수 있습니다.
거주기간은 주민등록표 를 기준으로 하며, 배우자·직계존비속의 거주기간 합산 등 시행령의 세부 규정도 확인해야 합니다.
이 밖에도 근무상 이전, 상속, 사업 지연 등과 관련한 별도 예외 가 있어 개별 사정에 따른 검토가 필요합니다.

03. 부동산탐정의 사실조사 방법

① 정비사업 진행 단계 확인 서울시 ' 정비사업 정보몽땅 '에서 해당 단지를 검색합니다.
조합설립인가일과 사업시행계획인가일을 문의하고, 관할 구청의 고시·인가 자료와 대조합니다.
투기과열지구 지정 여부와 적용 시점도 반드시 확인해야 합니다.
② 매도인의 소유·거주기간 검증 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 소유권 취득 시점 을 확인합니다.
매도인의 주민등록초본 등 정당하게 제공받은 자료를 통해 거주기간을 검토하고, 세대별 주택 보유 여부도 확인합니다.
③ 조합원 지위 승계 가능 여부 확인 「도시 및 주거환경정비법」 제39조와 시행령 제37조 를 검토합니다.
매도인의 예외요건 충족 여부를 정리한 뒤 조합과 관할 구청에 관련 내용을 서면으로 질의합니다.
조합의 답변만으로 모든 법률문제가 확정되는 것은 아니므로 중요한 거래라면 법률전문가의 검토 도 필요합니다.

04. 조사 결과와 해결책

A씨의 경우 매도인이 다주택자이고 거주기간도 부족하다면 10년 소유·5년 거주 예외를 적용하기 어렵습니다.
다른 법정 예외에도 해당하지 않는다면 조합원 지위 승계가 제한될 수 있습니다.
이때는 다음과 같이 대응해야 합니다.
첫째 , 다른 법정 예외사유 에 해당하는지 추가 검토합니다.
둘째 , 승계가 불이용 가능한 경우 현금청산 등 권리관계와 경제적 손실 가능성 을 확인합니다.
셋째, 계약 진행 전 승계 가능 여부 를 확인하고, 불확실하다면 계약 체결을 보류하거나 매수 계획을 재검토합니다.
넷째, 계약을 진행한다면 조합원 지위 승계가 불가능한 경우의 계약 해제·대금 반환·책임 범위를 구체적 으로 정해야 합니다.
계약서에 특약을 넣는다고 해서 법률상 조합원 지위 승계 제한이 사라지는 것은 아닙니다.

05. 차연신의 부동산탐정 한마디

“재건축 아파트는 현재의 부동산을 매수하는 동시에 미래의 권리를 확인해야 하는 거래입니다.” 40억원이라는 매매가격보다 중요한 것은 매수인이 실제로 어떤 권리를 취득하는가입니다.
단순히 등기부등본이나 매도인의 설명만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
정비사업 단계, 소유·거주기간, 조합원 자격과 예외규정까지 확인해야 합니다.

부동산의 가치는 정확한 단서확보에서 시작됩니다.

차연신 | 부동산탐정사 · Global Realtor® 서울디지털대학교 탐정학과 겸임교수 탐정학술지도사 탐정

관련 법령 및 참고자료 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 ※ 조합원 지위 승계 여부는 개별 사업의 진행 상황과 법령 적용 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다.